小產權房是什么意思？小產權房買賣中的法律風險

法臨說法律師已認證房屋土地2022-07-12 10:32 0

蔣雋哲律師

北京市京師(無錫)律師事務所

擅長：刑事案件, 交通事故, 合同糾紛, 勞資糾紛,

蔣雋哲律師

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由于各個城市商品房價格的持續(xù)飆升，很多想買房的人都望而卻步，于是有人把目光投向了價格低廉的小產權房。那么小產權房是什么意思？小產權房買賣中的法律風險有那些？關于這些問題接下來由法臨說法來為大家介紹一番一起來看看吧。

小產權房是什么意思

小產權房通常是指幾年前以新農村建設的名義在農村集體土地上建造的類似商品房的房屋，但不像商品房那樣需要繳納土地出讓金。其產權證一般是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的，所以叫小產權房，但是這樣出具的小產權是不被國家房管部門認可的。

簡單來說，小產權房是指在農村集體土地上建造的房屋，未繳納土地出讓金等費用。其產權證書不是由國家住房管理部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村政府頒發(fā)的，也稱為"鄉(xiāng)產權房"。

"小產權房"它不是法律概念，而是人們在社會實踐中形成的一種常見的稱謂。這類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同不會在國土房管局備案。所謂的產權證也不是真正合法有效的產權證。

“小產權房”有兩種性質：一種是在集體建設用地上建造的，即“宅基地”建成的房屋只屬于農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是非法建設集體企業(yè)用地或占用耕地的房屋。

小產權房買賣中的法律風險

1、法律原則上認定無效。

根據我國現行法律法規(guī)和社會實際情況，小產權房買賣合同的效力原則上無效，可能存在有效的例外。社會糾紛很大，法律風險很大。

2、房產證問題影響升值。

購房后無法取得房屋所有權證，無法合法轉讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

3、開發(fā)建設風險。

監(jiān)督開發(fā)建設也存在缺位。如果購房資金提前交給沒有任何資質和監(jiān)管的開發(fā)單位，對于購房者來說，資金的安全性、開發(fā)商資金是否按時到位、房屋能否按質按時交付都存在很大的風險。

4、國家政策調控風險及拆遷補償問題。

如果購買正在建設的小產權房屋，國家政策的變化導致建設項目的停止或拆除，買方只能向開發(fā)商索要購買資金，可能面臨既不能獲得房屋，也不能及時收回房屋資金的尷尬局面。此外，如果購房后遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權房沒有國家認可的合法產權，購房者不是合法產權人，很可能無法獲得產權拆遷補償。

5、房屋質量和售后維修無保證。

小產權房的建設可能根本沒有通過房屋質量驗收等程序，容易出現房屋質量問題，小產權房沒有維修資金。一旦房屋質量出現問題，買方的利益就難以維護。

6、解決糾紛的法律適用不明確。

由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房與普通商品房不同，其流通過戶有很多限制，人民法院對涉及小產權房案件的商品房買賣法律規(guī)定和司法解釋無法適用，購房者權益難以維護。

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