一房二賣怎么處理

法臨說法律師已認證房屋土地2021-12-14 16:31 0

蔣雋哲律師

北京市京師(無錫)律師事務(wù)所

擅長：刑事案件, 交通事故, 合同糾紛, 勞資糾紛,

蔣雋哲律師

北京市京師(無錫)律師事務(wù)所

擅長：刑事案件, 交通事故, 合同糾紛, 勞資糾紛,

一房二賣怎么處理

對于一房二賣爭議，應(yīng)在實踐中分別作出不同的處理：

1.賣方先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，并辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

此種情況下，兩份房屋買賣合同均為有效。但是，由于其后的合同已經(jīng)完成，合同中的買方實際上已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)。此時此刻，前兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)有所不同：后買受人由于其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是在該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。

2.賣方將房屋出售給前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記后，又與后買受人以同一房屋作為標(biāo)的物的買賣合同。

這時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已過戶，出賣人已非房屋所有人。賣者是指出賣別人的東西。賣方擁有或者出賣人有權(quán)處分出賣的標(biāo)的物。非出賣人擁有和出賣人無處分權(quán)之物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。在無權(quán)處分制度上，無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)時，經(jīng)權(quán)利人追認或無處分權(quán)者訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同生效。

3.兩筆交易都沒有完成轉(zhuǎn)讓登記的處理。

二次買賣均未辦理過戶登記，房屋所有權(quán)仍歸出賣人所有，而二次買賣的買受人均未取得房屋所有權(quán)。買受人原則上只能通過債權(quán)保護方式來保護自己的權(quán)益。這一以連續(xù)買賣契約為基礎(chǔ)的二重債權(quán)，系在平等地位上，且無位序關(guān)系，故前買受人及后買受人得隨時向賣方請求履行債務(wù)。

在房產(chǎn)交易中，買賣合同中的買受人的權(quán)利之一，也是其履行的一項重要內(nèi)容，即房屋所有權(quán)過戶。當(dāng)兩個債權(quán)的實現(xiàn)形成一種競爭關(guān)系時，誰取得了注冊申請權(quán)，誰就具有優(yōu)先效力。

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